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Sector inmobiliario en Grecia.

Quizás sea el momento de ponerse largos
por Chema López Hace 7 años
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Grecia parece que empieza a recuperarse y no solo porque el índice de confianza económico se sitúe en  85,8 puntos en 2014, el índice más alto de los últimos dos años sino porque los inversores ya están mirando a Grecia como un país potencial para sus próximas inversiones, interesados principalmente en el sector inmobiliario y turístico.

Las entidades griegas han sufrido un proceso de fusión muy importante quedando como grandes bancos únicamente cuatro que gozan de más del 80% del volumen en términos de depósitos, hipotecas, y transacciones. Estos cuatro bancos son; Banco Nacional, Piraeus Bank, Alpha Bank y Eurobank.

Según el último informe de Goldman Sachs, donde se hace una previsión de los resultados que van a dar los stress-tests a medios de octubre, tres de los cuatro grandes bancos griegos van a necesitar inyección de capital.  Concretamente Banco de Piraeus un 33%, Eurobank un 30% y Alpha Bank un 28%. Ethniki (Banco Nacional) parece tener una imagen muy estable y mejorada, por lo tanto está excluido de la lista de los bancos endémicos que no superarían los stress-test.

          Si nos centramos en el sector inmobiliario, los precios de los inmuebles han caído desde 2008 hasta el último trimestre de 2013 un 34,4% pero los datos recogidos de las empresas inmobiliarias muestran una caída más profunda. En 2014 se espere que el porcentaje de la caída llegará a un 42%. Según datos propios, los precios de inmuebles tenderán a estabilizarse en 2015 y parece que no habrá más reducciones significativas, cosa que da una visión optimista para la subida de movimientos en el mercado.

Durante el año pasado, el 80% de las compras de viviendas se realizaron en efectivo, sin la mediación de un banco. La mayoría de los préstamos emitidos son destinados a reformas y las propiedades que al final se venden son tipos concretos de inmuebles, particularmente pisos de 60 hasta 160 metros cuadrados, con precios de 50.000,00 € hasta 250.000,00 €. Las propiedades de más de 400 metros cuadrados no atraen los compradores en este periodo. Para inmuebles más caros (dúplex, unifamiliares, apartamentos de gran superficie) el interés de compra está limitado. Las zonas de Ática donde más compraventas han ocurrido son: Kolonaki, Hilton, Acropolis, Psichico, Kato Chalandri, Voula, Glifada y Vouliagmeni.

Solo empresas de inversiones y fondos inmobiliarios extranjeros han comprado propiedades grandes y comerciales a los bancos y/o al Estado. La mayoría de estas compras han sido de hoteles, como por ejemplo la de Astir Palace que fue comprado por Jeremy Street por 400 millones de euros y la participación en Amanzoe comprada por Colony Capital por 40,4 millones de euros propiedad de Dolphin Capital Ltd.

El porcentaje de los bienes transferidos en el primer trimestre de 2014 fue de -51% en comparación con el mismo trimestre de 2013 resultando un volumen de 2496 unidades sobre las 5086 del periodo anterior,  y -54% en comparación con el último trimestre de 2012 con un volumen 5410 unidades.

Por culpa del aumento de los impuestos de bienes inmobiliarios, los ciudadanos griegos se ven obligados a vender sus propiedades pero es exactamente por la misma razón que la gente tampoco  compra aunque, según la caída de los precios, es el mejor momento para hacerlo.

          En estos momentos hay vigente una ley de protección a los propietarios que no cumplen con el pago de las cuotas mensuales de sus préstamos, salvando así a unas 200.000 viviendas de ejecución por parte de los  bancos. Hay una previsión de levantar esta ley en 2015, pero es probable que el gobierno tendrá que aumentar este plazo.

          Hoy, el mercado inmobiliario está afectado por dos cargas fiscales las cuales contribuyen a incrementar la crisis y actúan como obstáculos para la recuperación económica.

La primera carga se refiere al pago del "impuesto adicional de bienes inmobiliarios", para viviendas que tienen valor superior a 300.000 euros. Los propietarios de residencias con valor superior a ese importe, pagarán dos impuestos, el impuesto inicial (ENFIA) y uno adicional. El ENFIA corresponde a 2,50€-16,25€ por metro cuadrado para edificios y 0,003-9,00€ por metro cuadrado para parcelas. El impuesto adicional corresponde a un 1‰-1% sobre el valor de la propiedad para personas físicas y 2,5-5‰ para personas jurídicas.

La segunda carga fiscal es el cálculo de los impuestos según los valores objetivos, los cuales en la mayoría de los casos son muy superiores a los valores del mercado de los inmuebles. Desde hace siete años los valores objetivos, prácticamente se han mantenido y  por eso el Ministerio de  Economía procederá a armonizarlos con los valores de mercado. Proceso que entrará en vigor en 2016 o 2017.

En general, las previsiones son optimistas ya que se habla de comienzo de crecimiento a partir del segundo semestre del año, acontecimiento inusual desde 2008.

 


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