obert Shiller publicó un libro en 2000 titulado Exuberancia Irracional, que proclamó que el mercado de valores estaba en una burbuja. Poco después, la burbuja tecnológica estalló. Luego, en 2004, el profesor de economía de Yale llamó la atención sobre el aumento de los precios inmobiliarios con un artículo titulado ¿Existe una burbuja en el mercado inmobiliario? Para 2007, Shiller predijo que su quiebra era inevitable. Poco después, por supuesto, estalló la burbuja inmobiliaria de 2008.

A medida que el auge inmobiliario pandémico, que ha hecho subir los precios de las viviendas en EE. UU. en un 42% durante los últimos dos años, se desvanece, surge la pregunta: ¿Piensa Shiller que estamos en otra burbuja inmobiliaria?

Shiller cree una vez más que el mercado inmobiliario de EE.UU. está en problemas.

“Los precios de las viviendas no han caído desde la recesión de 2007-2009. En este momento, las cosas se ven casi igual de mal”, dijo Shiller. “Las ventas de casas de segunda mano han bajado. Los permisos han caído. Hay muchas señales de que veremos algo. Puede que no sea catastrófico, pero es hora de considerarlo”.

Una caída en los precios de las viviendas, dice Shiller, parece muy posible.

"La Bolsa Mercantil de Chicago tiene un mercado de futuros para los precios de la vivienda. Ahora está en retroceso: se espera que los precios [de la vivienda] caigan un poco más del 10% para 2024 o 2025. Esa es una buena estimación", dijo Shiller. “Los riesgos para comprar una casa aumentan en este momento”.



Si bien las caídas en los precios de las viviendas a nivel nacional son raras, ocurren en ocasiones. Ocurrió a principios de la década de 1980, luego nuevamente a principios de la década de 1990 y, sobre todo, en los años posteriores a la crisis inmobiliaria de 2008. Sin embargo, los descensos del 10%, como sugiere Shiller, son muy raras. Solo la Gran Depresión y la Gran Recesión han visto recortes de precios de esa magnitud. Si esa caída del 10% en el precio de la vivienda realmente se manifiesta, el boom inmobiliario pandémico probablemente será recordado como la burbuja inmobiliaria pandémica.

En esencia, una burbuja inmobiliaria requiere tres elementos.

El primer elemento es la "especulación". Una burbuja inmobiliaria de libro de texto vería un enjambre de inversores y especuladores para beneficiarse de la apreciación vertiginosa de los precios de las viviendas. Eso es algo que vimos mucho en los últimos dos años. No solo volvieron los compradores de viviendas, sino que los inversores también vieron que su participación en las compras de viviendas unifamiliares aumentó a un nivel récord. Los constructores de viviendas también se dejaron llevar. La demanda era tan feroz que los constructores decidieron que no necesitaban esperar a los compradores. En la industria, esas casas se conocen como casas especiales, es decir, casas especulativas, y actualmente hay un número récord de ellas en construcción.



El segundo elemento es la "sobrevaloración". Una burbuja inmobiliaria hace que los precios de las viviendas vayan mucho más allá de lo que históricamente soportarían los ingresos. Ya estamos en ese punto. Eso es según estudios separados realizados por investigadores de CoreLogic, Moody's Analytics y Florida Atlantic University.



¿Especulación? Sí. ¿Sobrevaloración? Sí.

Pero todavía no tenemos el tercer elemento: una burbuja que estalla. Si los precios de las viviendas no caen en picado, no es una burbuja inmobiliaria.

Si bien Shiller cree que es posible una caída de dos dígitos en los precios de las viviendas, muchos en la industria no están de acuerdo. Durante el próximo año, se espera que los precios de las viviendas aumenten. Eso según los modelos de pronóstico producidos por la Asociación de Banqueros Hipotecarios, Fannie Mae, Freddie Mac, CoreLogic y Zillow. Mientras tanto, John Burns Real Estate Consulting, Capital Economics, Zelman & Associates y Zonda pronostican actualmente descensos modestos en los precios de las viviendas.

¿Por qué algunos expertos de la industria piensan que es improbable que disminuyan los precios de las viviendas? Para empezar, el país prohibió las hipotecas subprime que hundieron el mercado hace una década. Sin mencionar que los propietarios de viviendas están menos endeudados esta vez. En 2007, los pagos del servicio de la deuda hipotecaria representaron el 7,2% de los ingresos disponibles de EE.UU. ahora, es sólo el 3,8%.

Hay otra razón por la que algunas empresas se niegan a ser pesimistas con los precios de las viviendas: una escasez histórica de viviendas.

"Nuestros economistas han estado estudiando esto durante un tiempo: el mercado se está desacelerando, pero las casas no se abaratarán en el corto plazo. El crecimiento de los precios se ralentizará/aplanará (en comparación con el comienzo vertiginoso del [año]), pero la falta de oferta es una presión fundamental que mantendrá los valores altos", dice Will Lemke, portavoz de Zillow.

A los ojos de los bajistas de la vivienda, empresas como Zillow están subestimando la posibilidad de un exceso de oferta. En su opinión, existe la posibilidad de que todas esas casas especiales en construcción puedan hacer que mercados como Atlanta, Austin y Dallas tengan un exceso de oferta en 2023. Si eso sucede, ejercería una presión a la baja sobre los precios de las viviendas.

"Se cree que la vivienda está estructuralmente desabastecida, pero corremos el riesgo de encontrar más casas en el mercado que compradores en el corto plazo debido a factores cíclicos. Creo que hay plena conciencia de que en algunos mercados, puede haber un aumento en los inventarios en mal momento, un momento en el que la demanda retroceda notablemente", dice Ali Wolf, economista jefe de Zonda. "No creemos que los precios de las casas suban... Nuestro pronóstico exige una caída modesta en los precios de las viviendas".

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